能捡漏吗？指导价新政满月，揭秘东莞二手市场真实面

新政执行一个月，市场进入冷静期，买卖双方博弈更加明显。

卖方不甘心，不管挂牌价多少，始终想卖出心理预期价格。

买方很沉得住气，新盘到处打折促销，二手房如果不是够靓够笋，绝不出手。

这种市场博弈直接反映在网签上。10月份，东莞二手房量价齐跌，网签约567套，环比下降近7成，创两年新低。（来源：合富大数据）

｜东莞二手房中介门店

说到这，可能很多人好奇：在现下充满变数的市场，真实的二手楼市现状是怎样的？有捡漏的机会吗？

来吧，跟着房姐，看看最新情况。

近一月5103套房源下架

南城下架1242套，大朗下架996套

10月8日，东莞发布首批二手房小区交易指导价，其后，大量房源开始下架。（回顾：动真格！新政发威！东莞一天下架5489套高价二手房！）

在诸葛找房上，对比近一月挂牌房源数量，可以看到11月8日全市挂牌二手房源比10月9日减少5103套。

其中，南城、大朗房源数量变化最大，分别为1242套、996套。

（注：诸葛找房数据包含链家、乐有家、自由人、融易地产、中原地产、万通在线、金信联行等平台）

这部分减少的房源，并不是成交了，而主要是下架了，因为网签量实实在在变少了。

新政出台后，一些等平台下架超过指导价的房源，而一部分业主暂未调整体格重新上架，而是选择“持房观望”。

这也说明了，行情遇冷，业主心理预期随之降低。

指导价VS挂牌价

南城/松山湖/长安三镇街挂牌价坚挺

再来说说大家关心的指导价和挂牌价的问题。

在房源最多的贝壳找房上，房姐经过吐血整理发现，首批218个二手房指导价小区中，有53个小区挂牌价=指导价。（注：下文中提到的挂牌价，如无特殊说明，均出自贝壳找房平台）

其中，以城区、松山湖、滨海湾片区居多。具体到镇街，则是南城、松山湖、长安三个镇街。

这些镇街挂牌价坚挺，主要原因是地段条件优越、楼盘素质高，或是楼龄较新。

|中介门店挂牌房源示意图

🚩 城区片区：近半小区挂牌价=指导价

莞城的富盈东方华府，东城的天骄峰景、星河传说，万江的北大资源御湾，地段条件好，楼龄较新，挂牌价均为指导价。

而南城的指导价小区中，只有个别房源因业主急售而以低于指导价牌。中介人员表示，南城只有少数“捡漏”机会。

🚩 松山湖片区：真·松山湖仍是价格标杆

真·松山湖5个指导价小区，挂牌价均与指导价一致。

而其他镇街楼盘，一些楼龄较旧或地段稍差的楼盘，挂牌价与指导价之间有一定落差。

🚩 滨海湾片区：长安基本按指导价挂牌

长安各楼盘基本都按指导价挂牌，只有万豪苑有部分房源挂牌价低于指导价。

而虎门中天悦府、天伦居，厚街万达广场（万达御湖公馆），虎门金地时代广场（金地琥悦），沙田的礼顿住宅小区，均为次新房，房源均按指导价挂牌。

🚩 水乡片区：4盘按指导价挂牌

水乡片区中，4个二手盘按指导价挂牌，分别为中堂的骏颐花园、望牛墩的海德花园、道滘的新世纪上河居、麻涌的香溪水岸花园。其他楼盘均有不少房源低于指导价。

🚩 东部片区：2盘按指导价挂牌

东部片区上榜的40盘中，有2盘挂牌价等于指导价，其中，常平的东兴花园（东兴悦庭）于2019年交楼；而桥头的凯达华庭楼龄也较新。

🚩 临深片区：各盘均有房源低于指导价

较为意外的是临深片区，上榜的26个二手小区中，每个小区均有房源低于指导价，一些楼龄跨度较大的小区，挂牌价差超7000元/平。

楼龄旧、户型小、毛坯房

这三类房源很多低于指导价

新政出台后，各大平台出现房源普遍降价的情况。如诸葛找房显示，一周内全市降价房源1252套，是涨价房源的5倍。

但这也不能说明，房源挂牌价低于指导价，主要原因是新政。其实，很多房源在新政出台前，就已是低于指导价了。

盘点发现，低于指导价的房源，主要有三类：

其一，楼龄太旧的。

如莞城的东湖花园、花园新村，很多房源楼龄超过20年，户型设计老旧。同时，因房屋朝向、装修、保养的差异，挂牌价也拉开差距。

｜莞城东湖花园楼龄超20年，来源：贝壳找房

再如常平万科城，楼盘开发周期长，有的房源楼龄超20年，有的只交楼6年，挂牌价在10205-22842元/平不等。

其二，小户型公寓式住宅。

同一个社区内，不同产品，挂牌价也可能有较大差距。总的来说，早年流行的1室公寓住宅，市场表现比主流的二、三室住宅稍差。

如南城的御花苑，指导价为33117元/平，最低挂牌价为26571元/平。从房型上看，低于指导价的主要是一室的户型。

｜南城御花苑小户型与大户型挂牌价对比，来源：贝壳找房

又如樟木头的中惠香樟绿洲、中惠香樟半岛，相同楼龄的一室小户型与二、三室户型，挂牌价甚至相差7000元/平。

其三，毛坯房挂牌价更低。

一些次新二手盘，毛坯房挂牌价普遍低于带装修房源，也低于指导价。

如万江信鸿江月湾（信鸿澜岸花园），楼龄刚满5年，不少毛坯房源以低于指导价（27371元/平）挂牌。

｜万江信鸿江月湾毛坯房源，来源：贝壳找房

低于指导价也能成交

“捡漏”城区热盘？别想了

最后来说说二手房成交问题。

前文说到，多数小区存在挂牌价低于指导价的房源，可按挂牌价交易。

如南城御花苑一套一室一厅约33平房源，业主急售挂牌88万，折合单价26570元/平，低于指导价约6500元/平。

翻看纪录，该房源于今年4月挂牌，至今未进行调价。也就是说，卖家的价格预期，原本就低于指导价。

｜南城御花苑房源挂牌价约26750元/平

这种情况并不少。一些二手卖家为腾名额或急于出手，也会以较为友善的价格挂牌。

那么，实际价格高于指导价的呢？

房姐选取了南城万科金域华府、东骏豪苑两个代表性楼盘为例子。

万科金域华府指导价为39600元/平，一套约75.08平房源参考价为298万。而业主实际报价为450万元，折合单价59936元/平。中介表示，该小区的售价基本没有太大调整。

目前，东莞7家银行按参考价批贷，按参考总价298万、贷款7成计算，该房源可贷款208.6万。

而买家需要支付的实际首付为450万-208.6万=241.4万，这比原先450万总价的三成首付，需多支出106.4万。

｜万科金域华府房源实际售价59936元/平

中介表示，也有个别房源，因业主腾名额急售，以4万+/平的价格出售。

又如东骏豪苑指导价为34064元/平，一套74.4平房源，参考价为254万，实际报价为350万，折合单价约47043万/平。

｜东骏豪苑业主报价47043元/平

还有中介表示，东骏豪苑总体售价在4.2-5万/平之间，此前最高成交价为5.4万/平，售价已有回落。

此外，天地层、双证、要求一次性、或是负债高的房源，也会有一定的议价空间。

｜中介表示一些房源有一定议价空间

不过，说实在的，就算城区这些热门楼盘价格稍有回落，也只是回归理性，无需大惊小怪。

如果买家想捡漏，机会微乎其微。毕竟，你可能要面对更高的首付成本。

需要强调的是，房住不炒的主基调不变，炒房暴富这条路渐渐被堵死，现在买房主要还是看自住价值。

最后，我们来做个小调查，如果要买房，你有多少首付？

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